手書きの土地売買紛争が発生した場合の処理方法

ファップチ法律有限責任会社からの回答:土地使用権の売買、譲渡は、価値の高い資産に関連する取引です。法律の規定によると、土地使用権を譲渡する場合、当事者は公証または認証された契約を作成する必要があり、その後、購入者は土地登記機関で変動登録(名義変更)の手続きを行います。

しかし、実際には、長い間、手書きの土地売買のケースが多数存在しており、以前の所有者の売買契約書とレッドブック、またはレッドブックのない土地区画を手に持っているケースさえあります。

この問題を解決するために、土地法は、手書きの書類による土地売買のケースを解決するための行政手続きを規定しており、国民は必ずしも裁判所に訴訟を起こす必要なく、法的手続きを完了することができます。

これらの規定は、2024年土地法第137条第5項、政令101/2024/ND-CP第42条に示されており、政令151/2025/ND-CPでより詳細に指導されています。

ケース1:土地所有者が証明書を持っている

売買が原所有者の手書きの書類とレッドブックのみである場合、購入者は名義変更手続きを行うために土地登記機関に変動登録書類を提出できます。

この場合、特に元の所有者が協力しない場合、元の所有者との公証契約に再度署名する必要はありません。土地登記機関は書類を受け取り、規定に従って手続きを進めます。

さらに、両当事者が完全な公証契約を締結し、購入者が代金を支払ったにもかかわらず、販売者がレッドブックを交付しない場合もある。その場合、購入者は変動登録のために公証契約書を提出することができる。

関係当局は規定に従って公に掲示します。紛争が発生しない場合、国家機関は古い証明書を取り消し、購入者に新しい証明書を発行することができます。

したがって、土地にレッドブックがあり、紛争がない場合、処理手続きは通常比較的簡単です。

ケース2:土地所有者が証明書を持っていない場合

土地区画に証明書がない場合、法律はさまざまなケースに分けています。

最初のケースでは、元の所有者が土地法第137条に基づく土地使用権に関する書類を持っていない場合、管轄官庁は2014年7月1日以前に発生した手書きの売買取引のみを検討します。購入者は、土地の管理と使用の安定したプロセスと譲渡を受けた起源を証明する必要があります。

2番目のケースでは、以前の所有者が土地法第137条に基づく土地使用権に関する書類を持っているが、売買が手書きの書類のみで行われた場合、または売買書類が紛失した場合でも、管轄官庁は取引が2024年8月1日以前に行われたことを承認することを検討できます。

3番目のケースは、購入者が土地所有者の相続人から譲渡を受ける場合です。その場合、相続人は最初に相続手続きを行い、その後、購入者の名義変更手続きを継続する必要があります。

実際には、すべてのケースで訴訟を起こさなければならないわけではありません。現在の土地法は、手書きの売買取引を合法化するための行政ロードマップを設計しており、紛争が発生しない場合に住民が名義変更手続きを完了できるようにしています。裁判所への訴訟は、土地使用権を争う人がいる場合、または管轄官庁が書類を掲示しているが、反対する人がいる場合にのみ発生します。

裁判所で解決しなければならない場合、このプロセスは長年にわたって第一審、控訴審に及ぶ可能性があり、場合によっては、取引が無効と宣言される危険性もあります。

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