住宅地への目的変更のための重要な注意点
住宅地への土地利用目的の変更は、計画と関連する土地利用条件に基づいて行う必要があります。
ラムドン省のある世帯は、面積58.6m2、幅4.97mの土地を所有しており、多年生作物栽培地であり、夫婦に個別の土地使用権証明書が発行されています。土地は路地内にあり、道路幅は2.1mです。
この住民は、土地使用目的を住宅地に変更する手続きを行った際、コミューンレベルの人民委員会から書類が拒否されたと述べました。提示された理由は、ラムドン省人民委員会が2020年11月15日に発行した決定第41/2021/QĐ-UBNDに基づいており、ダラット市に属する区の住宅および個々の建物の計画と建設の管理に関する道路境界線および主要指標を規定しています。
地方自治体の通知によると、区画は独立した建築計画区域に属しています。路地の境界線が10m未満の場合、区画の最小幅は10m、最小面積は200m2でなければ住宅地に転用できません。一方、上記の区画は、幅と面積の条件を満たしていません。
この現実から、ラムドン省の住民は、土地法に基づく土地利用目的の変更が、建設法に基づく住宅建設計画に依存するかどうかを明確にするよう求めています。同時に、区画計画が住宅地となっている区画の場合、現時点で住宅地に目的変更できるかどうかを明確にするよう求めています。
この内容に答えて、農業環境省は、土地区画の具体的な管理および使用記録がないため、土地管理局は個々のケースについて詳細な回答をする根拠がないと述べました。同機関は、住民に対し、管轄権に従って指導と解決を受けるために、関連する文書と記録、資料を地方の土地管理機能を持つ機関に送付するよう要請しました。
土地利用目的の変更許可の根拠について、農業環境省は土地法第116条第5項を引用しています。それによると、住宅地内の農地、住宅地のある同一区画内の農地を住宅地に変更すること、または住宅地ではない非農地を住宅地に変更することを許可することは、管轄官庁によって承認された都市計画に関する法律の規定に従って、郡レベルの土地利用計画、全体計画、または区画計画に基づいています。
土地法第116条第6項はまた、投資方針の承認、投資法に基づく投資家の承認の対象とならない場合の土地の割り当て、土地の賃貸、土地利用目的の変更許可の根拠は、政府の規定に従って実施されると規定しています。
農業環境省はさらに、政令第102/2024/ND-CPは、政令第226/2025/ND-CPによって補足され、投資方針の承認、投資家の承認の対象とならない場合の土地の割り当て、土地の賃貸、土地利用目的の変更許可の根拠は、コミューンレベルの土地利用計画、または管轄官庁によって承認された都市および農村計画に関する法律に従って作成された計画であると規定していると述べました。
さらに、土地法第122条は、土地の割り当て、土地の賃貸、土地利用目的の変更許可の条件を規定しています。政令第151/2025/ND-CPはまた、再編後のコミューンレベルの行政単位が、新しい行政単位に従って土地利用計画の見直しと策定が完了するまで、土地管理の根拠として、2025年7月1日より前に承認された郡レベルの土地利用計画、郡レベルの年間土地利用計画、または都市農村計画を引き続き使用することを許可しています。
農業環境省によると、土地法は、特定のケースごとに土地利用目的の変更を許可する根拠を規定しています。ただし、住宅地への変更の場合、目的変更後の土地は、住宅や生活に役立つ活動など、居住目的で使用できることを保証する必要があります。
したがって、土地法に基づく根拠に加えて、住宅地への目的変更の検討は、関連する他の法的条件も満たす必要があります。管轄人民委員会は、土地法および関連規定に適合する決定を下すために、個々の書類を具体的に検討します。
