賃貸住宅の開発:労働者の社会保障ソリューション
手頃な価格の賃貸住宅の開発は、重要な社会保障ソリューションと見なされており、大都市の住宅価格がますます支払い能力を超えている状況において、労働者が住居を安定させるのに役立ちます。
労働者はより質の高い賃貸住宅を望んでいます
チャン・スアン・ラップさんの家族は、ハノイ市ティエンロックコミューンのキムチュン労働者住宅地で長年家を借りています。アパートは50平方メートルの広さで、家賃は約300万〜400万ドン/月で、電気と水道が含まれています。家賃契約は5年間です。期限が切れると、労働者は工業団地で働いていることを証明して更新を受ける必要があります。
ラップさんによると、適切な賃料は家族が生活を安定させるための重要な条件です。しかし、低価格住宅グループに属しているため、住宅地には多くの基本的な設備、特に子供向けの遊び場が不足しています。以前は、エレベーターが頻繁に故障し、8階に住む家族は多くの階を歩かなければならず、非常に不便でした。
ハノイの労働者であるホアン・ティ・グエットさんは、賃貸住宅プロジェクトの品質向上、不可欠な設備の追加、長期契約、安定した賃料を希望し、労働者が安心して暮らせるようにしたいと表明しました。
実際、ハノイには現在、賃貸専用住宅プロジェクトが非常に少ない。ほとんどの住民は依然として路地裏の小さなアパートを借りなければならず、生活条件は狭く、ユーティリティが不足しており、防火・消火の安全性が損なわれる危険性がある。したがって、手頃な価格の賃貸住宅の開発は、労働者、特に労働者、低所得者、都市部の若者の社会保障を確保するための重要な解決策と見なされている。
賃貸住宅開発に資源を集中
ベトナム労働総同盟のレ・ヴァン・ギア副委員長は、2023年住宅法は、ベトナム労働総同盟を社会住宅(NƠXH)投資に参加する主体の1つとして規定していると述べました。2024年から2025年の段階では、労働組合組織は賃貸用の労働者向け住宅プロジェクト3件の実施に注力します。
2030年までに少なくとも100万戸の社会住宅を開発する計画によると、ベトナム労働総同盟は2023年から2030年の期間に労働者向け住宅10,000戸を建設することが割り当てられています。2026年から2030年まで、実施中の3つのプロジェクトに加えて、ベトナム労働総同盟は全国でさらに10〜15の新しいプロジェクトに投資する予定であり、規模は約9,000戸です。
現在、多くの地方自治体も、販売用住宅に集中するのではなく、賃貸住宅の開発を推進しています。ホーチミン市では、賃貸住宅の開発は、人材を「維持」し、競争力を高め、都市を文明的な方向に発展させるための長期戦略として特定されています。
ホーチミン市建設局によると、市は13,600戸以上の賃貸アパートと部屋、および約41,000人の学生寮を管理しており、利用率はほぼ絶対的であり、非常に大きな需要を示しています。2021年から2030年の期間、ホーチミン市は約200,000戸の社会住宅を開発することを目標としており、そのうち50,000戸以上が賃貸用であり、ホーチミン市住宅開発基金、労働組合組織、工業団地、輸出加工区が実施する住宅が含まれます。
しかし、実施には資金、土地基金、手続きに関する問題が残っています。賃貸住宅プロジェクトは、資本回収期間が長く、商業ローン金利が高い一方で、独自の優遇信用パッケージがないため、投資家を誘致することが困難です。
企業を奨励するための十分な強力なメカニズムを早期に確立する必要がある
ベトナム不動産協会(VNREA)のグエン・ヴァン・コイ会長は、リーズナブルな賃貸住宅市場の発展は住宅の話だけでなく、国家競争力、社会保障、現代的な都市構造にも関連していると述べました。多くの先進国では、賃貸住宅が住宅市場構造において大きな割合を占めています。一方、ベトナムでは、住宅所有の心理は依然として一般的ですが、住宅価格は現在、多くの人々、特に大都市の人々の支払い能力を超えています。「リーズナブルな賃貸住宅を強力に開発しなければ、労働者の定住問題を解決することは非常に困難であり、質の高い人材を引き付けることは困難です」とVNREA会長は述べました。
同氏は、土地、信用、税金、投資手続きの優遇措置など、賃貸住宅への企業投資を奨励するための十分な強力なメカニズムを早期に導入する必要があると提案しました。長期投資ファンドの開発、官民連携モデル、および外国企業の管理と運営への参加の誘致。
それとともに、公共交通機関を開発し、都市空間を拡大し、住宅コストを削減し、特に低所得者、労働者、若者などの賃借人を直接支援する必要があります。同時に、専門的で安定した文明的な賃貸文化を形成する必要があります。
ホーチミン市不動産協会(HoREA)のレ・ホアン・チャウ会長は、住宅法および下位法令は、賃貸住宅プロジェクトの建設投資プロセスと手続きに関する「グリーンチャネル」を、社会住宅プロジェクトの「グリーンチャネル」と同様に規定する必要があると提言しました。例えば、企業がプロジェクトライフサイクル全体で土地使用権の譲渡を自主的に合意した面積に対する土地使用料と土地賃貸料を免除し、補償、支援、再定住費用をプロジェクトの財務義務から適切に差し引くなどです。
手頃な価格の賃貸住宅プロジェクトも、賃貸社会住宅と同様の優遇措置を受ける必要があります。投資家は、一般的な規制と比較して、付加価値税と法人所得税の30%のみを支払う必要があります。賃貸住宅建設ローンは、銀行の融資を奨励するために、信用機関の信用成長目標には算入されません。
レ・ホアン・チャウ氏によると、家賃は月収の約20%に過ぎず、労働者が労働力の再生費や家族の世話をする費用など、他の費用を賄うためのお金を持つべきです。賃貸住宅の運営管理には、二重管理モデルが必要です。国家は、賃借人を保護し、市場の安定を維持するために「上限価格」を規定します。
ホーチミン市建設局のカイ・クオック・ビン副局長は、中央省庁に対し、ホーチミン市向けの特別なメカニズムを検討するよう提言したと述べました。その中で、賃貸社会住宅プロジェクトを、簡略化された投資プロセスを適用するための緊急プロジェクトと見なします。プロジェクトの運用期間中、VAT、法人所得税、土地賃貸料などの税金を免除または減額します。
ホーチミン市はまた、金利がわずか3〜4%、融資期間が15〜20年、元本の猶予期間が3年の特別信用パッケージを発行することを提案しました。土地資源を効率的に利用するために、市が商業住宅、再定住住宅、社会住宅のタイプ間を積極的に柔軟に切り替えることを許可します。
ホーチミン市側では、市は投資家への財政支援メカニズムを拡大し、金利支援付き融資額をプロジェクトあたり2000億ドンから3000億ドンに引き上げ、7年間優遇金利を適用します。市はまた、プロジェクト範囲内の技術インフラ投資費用の100%を支援し、家賃を下げる必要のある労働者の賃料を削減し、長期的な社会化リソースを動員するための住宅貯蓄基金モデルを研究します。
